İnşaat sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin kendi malzemesiyle yapacağı inşaatın bir bölümünü taşınmaz malikine vermeyi üstlendiği, buna karşılık taşınmaz malikinin de üzerine inşaat yapılacak arsanın belli bir payını yüklenici adına tapuda intikal ettirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Dolayısıyla bunlar iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir;

Öncelikle arsanın imar durumunun, üzerinde inşaat yapılmaya uygun olması gerekmektedir,
Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi inşaat projesinin çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine ve arkasından inşaata başlama ruhsatının alınmasına bağlıdır.
Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüme ilişkin miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.
İnşaat süresi sözleşmede mutlaka belirlenmelidir. Sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, süre belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Sözleşmede ruhsat alınması için de ayrı bir süre kararlaştırılmasında fayda vardır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilmektedir.
Ruhsat alındıktan sonra Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulmalıdır.
Üzerine inşaat yapılacak arsadaki yükleniciye düşecek payların, arsa malikleri tarafından devri hususu, uygulamada kimi zaman çeşitli sıkıntılara sebep olmaktadır. Tapular arsa sahiplerince başlangıçta devredilirse, müteahhidin paylarını sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülebilmektedir. Diğer yandan Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, elde edeceği gelirle inşaatı tamamlamayı hedeflediğinde bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabilmektedir. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapuların yükleniciye devredilmesidir.
Yıkılan binaya ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat alınması hususu mutlaka sözleşmede belirlenmelidir.
İnşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, inşaatta çalışanların SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede; yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı olarak belirlenmeli, bununla ilgili olarak bir teknik şartname oluşturulmalı ve sözleşmenin ekinde yer almalıdır.
Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.
Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da sözleşmede mutlaka düzenlenmelidir, tarafların haklarını güvence altına almak için sözleşmeye bu şartların eklenmesi en iyi yöntemdir.
Sözleşmenin fesih edilmesi ya da inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği hususlarının sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmesinde fayda bulunmaktadır.
Belirttiğimiz tüm bu hususlara rağmen, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bu konuda uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm ihtimaller gözden geçirilerek, detaylı bir şekilde düzenlemelidirler.